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從一則電梯井壁維修案看物業企業的安全保障義務及風險防范

瀏覽次數:1327 編輯:lawyer01 發布于:2018/1/29    

從一則電梯井壁維修案

看物業企業的安全保障義務及風險防范

基本案情:

寧波北侖某小區有一電梯井壁(負一樓)因臺風天氣滲水,小區業主委員會成員沈某、業委會主任虞某經商議,由沈某負責尋找物業公司以外的第三方維修。后沈某、虞某、被找施工工人(2人)、物業公司工作人員等在物業辦公室就維修時間、施工工人工資及支付方式等事宜進行協商,并達成一致意見:經沈某、虞某簽字同意,由物業公司從公共維修費中支出工人工資、維修材料款等。施工前,物業公司沒有審核被找人員是否具有施工資質;在施工過程中,物業公司并未提供必要的安全保障措施。由于施工人員操作不慎,導致維修材料發生爆燃,施工現場監督人員沈某、2名施工人員受傷。

沈某及2名施工人員以物業公司未盡到安全保障義務為由起訴要求賠償。物業公司答辯認為:一、涉案電梯井壁屬于建筑物共有部分,屬全體業主共有,應由包括沈某在內的全體業主承擔管理合維修、維護義務。本案維修電梯井壁的受益人是全體業主,因此相關損失應當由全體業主承擔。二、公共維修費屬于全體業主所有,根據物業公司與業主委員會簽訂的相關協議約定,本案中公共部位維修及費用的支出必須經業主委員會同意和主任簽字確認。這說明經授權的業主委員會對公共部位維修和費用具有決定權,物業公司無權干涉。業主委員會雇傭他人維修、費用也由公共維修費支出,應由業主委員會承擔相應的安全保障義務,如果要求物業公司承擔,無疑無限擴大了物業公司的安全保障范圍,加重了物業公司的義務。

法院判決認為一、根據物業服務合同的約定,物業公司對小區公共部位、設施負有維修義務,業主委員會成員沈某負責小區日常維修事宜,其聯系施工工人維修,并不能否定物業公司的維修責任。業主委員會主任對維修費用支出的簽名,僅是對公共維修費的使用行使監督權,與物業公司的維修義務無必然關聯。二、結合維修的談判事宜在物業辦公室進行且物業人員在場、維修材料費、人工費用由公共維修費支付且該費用由物業公司管理、維修材料由物業工作人員搬運等事實,認定物業公司對該維修事宜事先是明知的,而本案中電梯井壁的維修義務本應當由物業公司承擔,所以法院認為是物業公司委托沈某聯系施工人員維修更符合常理。三、施工過程中,物業公司未提供相應的安全保障措施,應承擔60%的主要賠償責任。施工人員、監督人員沈某作為完全民事行為能力人,未盡到合理的安全注意義務,自身也存在過錯,承擔40%的次要責任。

 

本案涉及的主要法律問題及物業企業風險防范:

一、關于公共部位、公共設施設備的維修、維護

根據我國《物權法》規定,物業服務企業可以接受業主或業主委員會的委托,成為建筑物及其附屬設施的管理人,并接受業主監督。實踐中,物業服務合同一般只是籠統地約定由服務企業負責公共設施設備的維修、維護。故,除另有約定外,法院一般認定物業企業負有公共部位、設施設備維修的合同義務,業主委員會對物業服務企業的維修負有監督義務。關于公共部位、公共設施設備的維修、維護,物業企業可以在以下幾方面完善:

(一)建立定期巡查制度。定期對公共部位、公共設施設備是否存在問題或隱患進行巡查和安全排查,發現問題的,及時維修或通報業主委員會。務必做好巡查書面記錄,巡查責任人簽名,巡查記錄由業主委員會蓋章或主任簽字認可。

(二)明確業主或物業使用人的事先報修義務。建議物業企業在物業服務合同中或與業主委員會單獨簽訂的書面文件中,明確業主、物業使用人或業主委員會對公共部位、公共設施設備的問題或隱患具有事先報修義務。明確物業企業在定期巡查中能力范圍內未發現,而業主、物業使用人或業主委員會發現問題的,發現人應當及時向物業企業報修。報修后,若物業企業不維修或不及時維修造成利害關系人損失的,才承擔相應責任。若物業企業不及時維修,業主或業主委員會委托他人維修的,物業企業要提供必要的安全保障措施,否則一旦發生危險,物業要根據過錯程度承擔相應責任。

(三)加強與業主委員會的良性溝通。無論是物業企業在定期巡查中發現,還是他人報修,經核實確需維修的,建議物業企業以書面形式將維修計劃、材料報價、人力成本等提交業主委員會,由業主委員會蓋章并由主任簽字同意后,再實施維修。必要時,要求業主委員會對施工現場監督。

二、業主或業主委員會在公共部位、公共設施設備的維修、維護中的權利義務

當物業服務合同已經明確委托物業服務企業維修公共部位,業主或業主委員會是否有權利再委托他人維修呢?此時,要分情況討論。

(一)單一業主。筆者認為,單一業主是無權委托物業企業以外的人維修維護公共部位、公共設施設備的。因為公共部位、公共設施設備屬于全體業主共有,在未經全體業主或業主大會授權的組織或個人委托或許可的,單個業主不能就公共部位、公共設施設備行使處分權。當然,若業主發現問題,可以及時向全體業主的代表——業主委員會反映,由后者向物業服務報修或委托他人維修。沒有成立業主委員會的,業主可以向社區、街道或者物業主管部門反映。

(二)業主委員會。業主委員會是否有權利委托他人維修,有一定爭議。這主要看業主大會或業主公約(或議事規則等)是否賦予了業主委員會對維修公共部位的決定權。因為業主委員會的職權就是履行業主大會的決定。這里要強調一下,物業企業不要以為業主委員會是萬能的,小區內的任何事情只要經過業主委員會同意就可以了。實際上業主委員會只是業主大會的代表機關,其權利主要來源于主大會或業主公約的授權,包括與物業企業簽訂物業服務合同等。簽訂物業服務合同并不意味著有改變合同內容的權利。舉個例子,物業公司與業主委員會簽訂合同,提高小區物業費收費標準,這個行為是否有效就要看主大會或業主公約是否賦予了業主委員會與物業公司變更收費標準的權利。如果沒有授予,且事后業主大會經過法定程序決議不認可新標準的,那么提高物業費收費標準的行為就是無效的。

三、物業項目內第三方施工的安全風險防范

針對第三方在物業服務區域內施工的,物業企業應盡到必要的安全提示、保障義務,簽訂相關安全協議。

(一)提示、告知義務。對施工方進行書面安全提示、安全常識告知(經由施工方簽字確認),對其操作資質進行必要的形式審查,同時對其施工提供必要的安全保障措施。

(二)簽訂安全施工協議或條款。物業企業要與施工方簽訂必要的安全施工協議或條款,明確要求施工方要對其人員進行安全施工、文明施工(不得影響他人的正常生產生活)、技術能力等進行培訓。明確若施工人員造成其自身以及他人人身、財產損失的,應由施工方自己承擔賠償責任,與物業企業無關;若物業企業依據仲裁裁決書、法院判決書、調解書等法律文書依法承擔相應責任的,有權向施工方追償,并要求其承擔物業企業為此支出的法院受理費、律師費等合理支出。

 

 

 

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