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細說住宅小區相鄰排水糾紛

瀏覽次數:4078 編輯:lawyer01 發布于:2013/8/5    

內容提要:住宅小區相鄰排水關系糾紛多為人工排水相鄰關系糾紛,《物權法》第86條對其予以規范。現實生活中,諸如空調外機滴水糾紛、晾曬衣物滴水糾紛、澆灌花草滴水糾紛、樓上滲漏水糾紛、水淹樓下糾紛等,零零總總,其涉案標的額可能不大,但發生頻率高、當事人間矛盾易激化、表現形式及成因多樣。物權法等法律法規對此類糾紛雖有相應規范,但法律條文抽象而生活具體,妥善預防、處置住宅小區相鄰排水糾紛,仍有賴于小區內相鄰各住戶、物業服務企業、社區管理者等多方主體共同參與。

   詞:相鄰排水糾紛,相鄰關系,住宅小區

水利用相鄰關系為傳統相鄰關系主要類型之一,系相鄰不動產權利人間關于水流利用時,因相互間給予利用或排放流水之便利或接受限制所生權利義務關系。國內《物權法》第86條規定:“不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的利用,應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放,應當尊重自然流向。”由此可知,我國法律對相鄰水資源利用之規定主要分相鄰流水利用與排放關系兩方面。在城市住宅小區環境下,人們基本上使用統一的自來水供水系統用水,故一般不存在相鄰流水利用關系,主要涉及相鄰流水排放關系。而相鄰流水排水關系又可分為自然與人工排水兩種。自然排水相鄰關系是指自然形成的水流的排放所涉及的相鄰關系,因現代城市住宅小區在規劃建設中一般都配備了相對規范的自然水流(如雨水)排放系統,此類排水相鄰關系在現代城市住宅小區一般很少發生糾紛(鄉村生活中自然流水的排水相鄰關系糾紛相對較多)。人工排水相鄰關系是指經由人工(包括人造建筑物)等形成的水流(如屋檐滴水、空調滴水、管道排水等)的排放所涉及的相鄰關系,此類排水相鄰關系在現代城市住宅小區中較為常見,而且表現形式多樣。下文將針對住宅小區人工排水相鄰關系的主要表現形式展開分析。

一、樓上空調滴水引發糾紛

隨著居民生活水平提高,空調日益普及,而住宅小區內有關空調滴水擾民的相鄰排水糾紛亦日益增多。有被調查者反映:樓上空調水滴到我們家的雨篷上,每天24小時不間斷,水聲很響,影響我們的正常休息。”“樓上的空調滴水產生的噪音,讓全家人都睡不好,工作也沒了精神。”“那聲音就像是用棍子敲打某樣東西,非常吵。赤日當空“雨”當頭,這不是特殊的天氣現象,而是一臺臺空調外掛機滴水管的“杰作”。如李女士家居住的樓上住了大約20余戶,居住人數不多,但空調不少,有的住戶一家就裝了三四個。當這幾十臺空調同時運轉時,其所居住的樓道口就成了名副其實的水簾洞,經過的住戶總是被淋。

有記者調查發現在上海河南中路靠近天津路的一大段人行道上,高溫天幾乎終日濕漉漉的。幾幢七八層老式樓宇的臨街一面外墻上,高高低低掛著數十臺空調外掛機組,這些室外機旁都伸出一截滴水管,整日在人行道上空持續降雨。有的滴水管較長且材質柔軟,不停地隨風飄搖,致使落下的雨滴覆蓋范圍較廣,兩三米寬的人行道沒有一處是干的。有的雨滴還在下落過程中,先滴落到較低處窗口的雨棚上,再四處飛濺,猶如天女散雨。路人經過這些雨街,除非抬手遮蔽或索性撐傘,否則頭發和衣服上難免留下水跡,有的路人為躲雨不得不走到車行道上。這些肆意滴落、飛濺的空調滴水不僅影響鄰人、路人,而且高樓滴水管即使緊貼墻面安裝,滴水順墻而下,也對外墻造成不利影響。一些小區臨街商鋪的空調落水管則橫在街面上直接排放,在店外出現一灘灘水塘,有礙市容環境。(見下圖)[i]

調查中,僅有10.48%有效受訪者沒聽說過有關空調滴水引發的糾紛,其余近九成受訪者均或多或少聽說過此類糾紛,其中,25.8%受訪者認為此類糾紛很多,31.45%受訪者認為在其日常生活中聽說過一些此類糾紛,32.26%受訪者雖很少聽說此類糾紛,但仍曾遭遇或聽說過此類糾紛。(見圖表01

引發此類糾紛的原因諸多,既有小區建設規劃中空調滴水排水管道設計規劃的缺失(上世紀90年代后期國內新建樓房一般都考慮到空調排水問題,統一安裝了排水管道,而老式建筑加裝分體空調后,卻沒有統一加裝該公共排水管),亦有空調外機安裝位置的不規范,更主要的是一些住戶對鄰人正當利益的忽視與不尊重。

其實避免空調滴水引發糾紛的技術措施非常簡單,經咨詢空調售后維修服務專業人員知悉,欲使空調滴水不擾鄰人,可將空調排水管加長,牽引至公共的空調滴水專用收集管道。若沒有此專用管道或難以牽引至專用管道,也應該盡量避免排水管朝向樓下住戶的遮陽篷、陽臺、設置在墻外的曬衣架等;還可將空調排水管引到樓房周圍的花圃,這樣既可避免影響鄰人,又有利于保護環境,從而減少鄰里摩擦。另外,“無尾”空調(將空調的滴水全部匯流到一個“迷你風扇”狀的霧化冷卻裝置里,該霧化冷卻裝置能以每秒1萬轉的高速度將滴水化為噴霧,在機箱的熱交換機上形成一層“霧膜”,“霧膜”被瞬間蒸發帶走大量熱量,提高了空調制冷的能效)的普及推廣也能從根本上解決空調滴水糾紛。

二、樓上晾曬衣物等滴水引發糾紛

為獲充分日照,住宅小區內不少住戶陽臺外墻安裝設施晾曬衣物,日常所需,本無大礙,但往往因樓上住戶疏忽或欠考慮,徑直將未擰干或甩干之衣物向外晾曬,淋濕樓下鄰居或其衣物,由此經常引發糾紛。樓上樓下鄰居甚至會因晾曬衣物滴水問題大動干戈而鬧上法庭。如孫某、張某同住某住宅樓,兩家常因晾曬衣物滴水問題吵架,多次協商未果。某日,張某在晾曬沙發布時,水滴至樓下孫女士身上,雙方對罵后,孫某一氣之下用桿子將沙發布挑了下來,張某隨即沖至孫某家,與對方撕打起來。法院審理后認為,孫某、張某因故發生爭執后,未冷靜解決雙方糾紛,發生撕打均有過錯,雙方都應為此承擔相應民事責任,遂判決住在二樓將一樓鄰居打傷的張某賠償對方醫藥費共計260余元。有市民曾投訴一些小區的臨街住戶隨意晾曬被子和拖把,其中拖把還濕淋淋往下面人行道上滴著水,迫使行人繞過滴水處而行,有的地方由于滴水比較大而又密,迫使行人違章走在快車道,無意之中,增加了路人走路安全的隱患和帶來麻煩。(見下圖)[i]

調查顯示,僅15.32%有效受訪者沒聽說過有關樓上晾曬衣物等滴水影響樓下引發的糾紛,其余近85%受訪者均或多或少聽說過此類糾紛,其中,25.81%受訪者認為此類糾紛很多,29.03%受訪者認為在其日常生活中聽說過一些此類糾紛,29.84%受訪者雖然很少聽說此類糾紛,但仍然曾遭遇或聽說過此類糾紛。(見圖表02

引發此類糾紛的最主要原因在于樓上住戶在晾曬衣物時欠缺考慮樓下住戶利益的責任心,將本可擰干或甩干的衣物不經擰干或甩干而徑直向外晾曬,或在必須晾曬濕水衣物之前疏于觀察樓下是否正在晾曬衣物。另外,一些房屋在建造或裝修時,欠缺對有關不影響樓下鄰人的衣物晾曬空間或設施的規劃、設計或配置,致使住戶不得不直接在外墻空間自行安裝晾曬設施,亦是引發此類糾紛的誘因之一。

避免此類糾紛的可能有效途徑首先在于小區內住戶尤其是樓上住戶晾曬衣物時要提高自身責任心,如盡量將濕衣物擰干或甩干后再向外晾曬,對不宜擰干或甩干的衣物應在室內衛生間或陽臺懸掛至水滴滴盡后再向外晾曬,不得已情形下向外直接晾曬濕水衣物之前必須確保樓下各層住戶沒有晾曬衣物。小區物業服務管理企業或社區管理者亦可通過張貼相關文明宣傳標語等手段引導住戶文明晾曬衣物。而住宅小區內公共的晾曬衣物空間的開辟或相關設施的配置也可能在一定程度上預防或緩解此類晾曬濕衣物滴水糾紛的發生。

三、樓上澆灌花草滴水引發糾紛

小區內一些樓上住戶喜歡在陽臺種植花草,以美化居室環境,陶冶情操,愉悅心情,此乃人之常情。但一些樓上住戶卻未做好相應的防滲、防漏、防滴水措施,從而因澆灌花草等滴水影響樓下鄰居,進而引發鄰里糾紛。如海寧沙泗浜小區一幢住宅樓一樓住戶窗戶外有一平臺,樓上住戶經常因澆灌花草不小心而將水滴到樓下該平臺時,會濺到一樓住戶的家中。一樓住戶因實在不堪忍受樓上住戶澆灌花草滴水濺落自己家中,一股火上來后便撬了樓道里的防盜窗,爬到平臺上從下往上把二樓住戶家的花盆全打翻了,從而引發糾紛。(見下圖,沙漠繪制)[i]

杭州萬家花園樓上樓下的三戶人家因為樓上住戶在陽臺澆花淋濕樓下的棉被,樓下上門論理樓上拿出菜刀,三方引起糾紛。其中,小尹住4樓,喜歡花花草草,陽臺上弄了個花架,養了幾盆植物。某日中午,天氣不錯,小尹想著該給花草澆澆水了,但沒想到3樓、2樓的住戶也趁著好天氣在曬被子。澆花的水沿著盆底滴了下去。隨后,3樓的李師傅上來敲門,但沒敲開門。見沒人應答,李師傅決定用竹竿移動一下4樓的盆景。發現花盆在動,小尹便伸出頭來與其爭執。而此時,從花盆上散落的泥土恰好落到了2樓趙師傅的頭上。于是,李師傅和趙師傅先后趕到了4樓,要求小尹開門解釋。令他們沒想到的是,打開門的一瞬間,小尹手拿著一把菜刀不讓他們進屋。對此,小尹事后解釋說:我是一個外地人,看著兩個人沖上樓來有點怕,隨手拿了把刀是想壯壯膽,絕對沒有想傷他們的意思。而當時,雙方的情緒都有點激動,就在李師傅奪下了菜刀的那一刻,小尹又順手把一杯水潑向了趙李二人,隨即雙方打在了一起,當事雙方都受了傷,402的小尹左眼有外傷、左頰軟組織挫傷,而302的李師傅右手中指受傷,左手背和左胸軟組織挫傷。(見右、下圖,梁津銘繪制)[i]

 

調查中,雖有32.26%有效受訪者認為沒聽說此類糾紛,但仍有67.74%受訪者或多或少不同程度地聽說此類糾紛。其中,9.68%受訪者認為此類糾紛很多,27.42%受訪者認為生活中有一些此類糾紛,30.65%受訪者雖很少聽說此類糾紛,但仍曾遭遇或聽說過此類糾紛。(見圖表03

同樣,引發此類糾紛的最主要原因在于樓上住戶在澆灌花草時欠缺考慮樓下住戶利益的責任心。避免此類糾紛的可能有效途徑首先在于小區內住戶尤其是樓上住戶澆灌花草時要提高自身責任心,小區物業管理機構或社區管理者亦可通過張貼相關文明宣傳標語等手段引導樓上住戶文明養殖、澆灌花草。同時,樓上住戶還可通過如給花盆配備接水托盤等技術手段避免澆灌花草的水直接滴向樓下。而樓下住戶亦可通過安裝飄出陽臺的雨篷來主動防御。

四、樓上衛生間、廚房等滲、漏水引發糾紛

因樓上衛生間、廚房等滲、漏水引發的鄰里相鄰糾紛在現代住宅小區中也經常出現。例如,自從樓上開始裝修后,劉先生家(1)就開始漏水,可2樓業主卻總是見不著人,好幾次明明看見他上樓了,且聽見他家有聲音,去敲門就是不開,要么就是趕劉先生與物業的人走。在瀘州市龍馬潭區金源路602幢羅先生裝修一半的新房里,各種裝修材料堆放在地上。漏水的衛生間內,天花板上有一攤明顯的水漬痕跡,不時還有水珠滴下來,掉進放置在地上的塑料桶內;(見下圖)找樓上住戶解決,但他們一直不愿意出面;樓上住戶蔣先生認為樓下裝修時將下水管震裂,自己家里現在也出現大面積漏水,也是受害者。[i]

 

而“樓上滲水,樓下接水”,這對房子裝修還不到2年的姚先生來說,簡直是一件痛苦不堪的事。一開始,他發現自家的衛生間頂部有滲水的跡象,還不是很確定。后來滲水越來越嚴重,開始滴水。眼看新裝修的墻皮褪色、脫落,姚先生多次找樓上理論,要求其盡快修復并賠償其損失。但是維修師傅檢查后,覺得問題出在衛生間下水管道的彎管部位,而這段彎管,恰好在姚先生家衛生間的頂部。可是姚先生裝修時為了好看,已經將其用水泥封在了天花板里。無奈之下,只得敲破天花板進行維修。雖說此事最后得以解決,但裝修不久的房子就被敲破,姚先生心里還是堵得慌。[i]

而在深圳寶安西鄉街道福中福社區某花園則發生一宗因漏水引發的開發商、物業管理處與業主三者之間的糾紛。因開發商在建房過程中預埋熱、冷水管接口沒有接好,業主黃某入住后,發現陳某房子滲水,嚴重影響樓下住戶生活。(見下圖,吳洲繪制

 

管理處多次找陳某商量,希望進入陳某家中維修。但陳某認為房子水管漏水,開發商有不可推卸的責任,同時物業管理公司進行維修勢必破壞自己房子的裝修,因此要求開發商、物業管理公司各交1萬元押金后,才可維修,如果自己對維修結果滿意就退還押金,如果不滿意則不退還押金。物業管理處和開發商則認為陳某要求不合理,各為此方鬧的不可開交。后經該社區調解委員會調解,各方終于達成協議,由開發商負責提供材料和修復工作,負擔業主在施工修復過程中的吃住事宜和財產安全,且保證恢復業主房屋裝修原狀,由物業管理處和開發商共同跟蹤修復結果。[i]

調查中,雖有21.77%有效受訪者認為沒聽說此類糾紛,但仍有78.23%受訪者或多或少不同程度地聽說此類糾紛。其中,12.90%受訪者認為此類糾紛很多,43.55%受訪者認為生活中有一些此類糾紛,21.78%受訪者雖很少聽說此類糾紛,但仍曾遭遇或聽說過此類糾紛。(見圖表06

滲水引發的相鄰糾紛雖然一般不會造成對鄰人的直接人身傷害,但對鄰居財產方面可能會造成一些損失,同時也會引發安全隱患、導致相鄰方生活不便等。

引發此類糾紛的主要原因錯綜復雜。如有時因樓上住戶衛生間、廚房防水層年久失效出現問題,;有時因開發商在建房過程中預埋熱、冷水管出現問題;有時系因一方不當或野蠻裝修、擅自改動水管位置等破壞防水層或隱蔽工程中的各種水管;有時系因隱蔽工程中的各種水管自身因質量問題或年代久遠老化破裂;等等。

因此類糾紛產生后,往往涉及責任認定、維修費用、損害賠償等,解決難度相對較大。糾紛雙方在協商或調解不成時,往往要訴至法院尋求司法裁判來解決。一般出現滲、漏水時,最好先確定具體原因后,再進行責任認定。糾紛各方可以聯合向當地房屋安全鑒定辦公室申請技術鑒定,在確定滲、漏水原因后再進行相應處理。實踐中相鄰一方面臨此類糾紛時應注意:①如果樓上漏水,應妥善保留證據,盡快與樓上業主理論。不論漏水原因是裝飾公司不慎引起還是建筑質量問題,都應由樓上業主找相關責任人;②房屋共用墻壁、地板(天花板)及專有部分的管線,維修費用應由該共同壁雙方或樓地板上下雙方業主共同負擔。但維修起因可歸責于某業主時,費用應由該業主負擔。如漏水是樓上洗手間裝修中未處理好防水防漏措施造成的,應由樓上業主承擔翻修費用,并賠償樓下業主損失。同時,解決此類糾紛需要樓上、樓下住戶在日常生活中要注意高警惕,留意觀察廚房、衛生間等處于隱蔽工程部位的各類通水管道是否出現滲漏,若發現滲漏跡象,相鄰各方應及時溝通,心平氣和地商討解決辦法。

五、樓上水淹樓下鄰居房屋引發糾紛

住宅小區內,有時相鄰一方因為疏忽,如停水時忘關自來水龍頭,或水龍頭爆裂而無人知曉等,不僅自家被水淹而且影響周圍鄰居,(如下圖,受訪者供圖),由此引發的相鄰排水糾紛亦時有發生。
 

如李某家住寧波鄞州四明路一小區二樓。某日,李家小陽臺連接洗衣機的自來水管突然爆裂,因水量太大,沒多時自來水就溢出小陽臺、漫過廚房與客廳,順著樓梯一直流到一樓鄰居張某家中。當時,劉某一家都在上班,等其回家才發現,突如其來的 “水災使得家里的一些家具電器浸水后損壞,造成不少財產損失。隨后,劉某氣沖沖來到李家,因兩人情緒都比較激動,沒談幾句,李某就破口大罵,兩人發生爭執,無法就賠償問題進行協商。此后,劉某又多次找到李某,但均未達成一致意見。無奈,劉某至法院訴求李某賠償損失4000余元。庭審中,雙方各執一詞,互不相讓。

有時,住戶裝修房屋時所購買水龍頭質量有問題,也會埋下水淹鄰居引發糾紛的隱患。如張先生在皇姑區富華生活坊買了一套兩居室,但房子裝修后一直沒人住。后來小區物業突然給張先生打來電話,讓他快回新房看一看,好像他們家發水把一樓二樓全淹了。張先生連忙趕到新房,發現地板上的積水有10厘米深,水正沿著墻往樓下淌,廚房水盆上方的水龍頭掉在地上,水正呈噴射狀往外流。隨后,張先生主動找到一樓和二樓的業主,查看損失,經初步統計,三家的損失達到兩萬余元。冷靜下來之后,張先生感覺不對勁。“這水龍頭是我新買的,花了150元,無緣無故怎么能從水管上掉下來呢?”張先生隨即找到當初賣水龍頭的經銷商。經銷商柴女士表示,這個牌子的水龍頭似乎真的有質量問題,好像是水龍頭與水管連接的地方扣不嚴,如果水流大就會掉下來。[i]

由于絕大部分住戶在關閉水龍頭方面都較為注意,而水龍頭爆裂現象相對少見,因此,針對此類糾紛,53.23%有效受訪者回答未聽說過,而認為此類糾紛很多的受訪者僅有2位,僅占1.61%,認為生活中有一些此類糾紛的受訪者占20.16%,認為很少的為25.00%。(見圖表07
 

故相對而言,此類糾紛的發生頻率較低。但此類糾紛一旦發生,引發的損失相對重大,由此引致的糾紛相對而言,亦難調處。

前引李、劉兩家糾紛,事實清楚,法律關系簡單,一紙判決不能真正解決問題,極有可能造成兩家關系惡化。后在當地居委會幫助下,法官講清道理,終使雙方當事人情緒冷靜。李某意識到自身錯誤,當面道歉,而劉某亦主動給予諒解,同意賠償2000元。而后一案例中,如果張先生家的水災確實是由水龍頭的質量引起,就應由經銷商、批發商和生產廠家共同來承擔賠償責任。因為引起糾紛的水龍頭的生產廠家遠在廣東,又不好尋找,故張先生最佳的方式是先起訴經銷商和批發商索要賠償。而經銷商和批發商再另起訴廠家索要賠償。

總體而言,盡管住宅小區鄰里之間的相鄰排水糾紛起因復雜,具體表現形式多樣,但最主要的原因還是在于相鄰各方尤其是樓上住戶在自家單元套房內日常居住生活時,是否慮及鄰人利益,因為現代都市住宅小區居住模式已經完全不同于幾十年前的獨門獨院的鄉村居住模式,住宅小區內相鄰住戶之間利益攸關,彼此相互影響,尊重鄰人利益其實就是尊重自身利益。國內物權法及相關法律法規對住宅小區相鄰排水關系雖已有相應規范,但法律條文是抽象的,生活是具體的,如何妥善預防、處置住宅小區相鄰排水糾紛,仍有賴于小區內相鄰各住戶、物業服務企業、社區管理者等多方主體共同參與。



[i] 張曉寧:《一個壞龍頭淹三家,損失2萬多,該誰買單?》,載《沈陽晚報》,2012218日,第04版。



[i] 彭芳:《樓上的漏水 樓下的遭殃》,載《寶安日報》,2011317日,A12版。



[i] 董小芳:《盤點小區相鄰關系糾紛》,載《寧波日報》,20121121日,B2版。

 

 

 

 

 

 

 

 

 



[i] 圖片及相關文字自周亞強等:《樓下水簾洞樓上墻漏水都是裝修惹的禍?》,載《華西都市報》,2011-10-11,第037版。



[i] 李陽陽等:《樓上澆花淋濕樓下的棉被 樓下上門論理樓上拿出菜刀》,載《錢江晚報》,2009-11-24,第A6版。

 



[i] 江梅:《樓上滴下幾滴水 樓下頂掉其花盆》,載《海寧日報》,2012111日,B3版。



[i] 照片源自蘇羅明:《陜西北路513號門口上居民隨便晾曬拖把》,載http://61.129.89.184/channel_bbs/view.aspx?id=307492010-09-19



[i] 圖片及相關文字源自徐瑞哲:《當街“空調雨”人走“水簾洞”》,載《解放日報》,2005-08-20,第4版。

 

 

                                                 

 
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